Сегодня мы рассмотрим вопрос об инспекциях дома, необходимости в них, поговорим об оценке их результатов и разберем основные заблуждения относительно их значимости.

Ни для кого не секрет, что при сделках с недвижимостью задействуются разносторонние специалисты-эксперты, одним из которых является инспектор. На практике инспектор – это узкопрофильный специалист, в профессиональные функции которого входит исследование состояния дома, его конструктивных элементов, внутренних коммуникаций и так далее, в объеме, интересующем заказчика. Основным критерием, выделяющим такого специалиста из общей массы знатоков, является наличие лицензии на данный вид деятельности, выданный штатом, в котором он ее практикует.

По общему правилу задействование инспектора – прерогатива клиента: он и только он принимает решение о его участии. Редким исключением из этого правила являются, например, требования некоторых видов займа, таких как USDA, REHAB, когда проведение определенных видов инспекций обязательно.

Поэтому обычно различаются лишь последствия неучастия инспектора в сделке, от закрытия которой покупатель отказался.

Обычно для безусловного отказа от покупки дома покупателем в рамках так называемого Инспекционного периода ему необходимо провести инспекцию дома по любому направлению с участием лицензированного профессионального инспектора. При этом положительный или отрицательный итог Заключения инспектора не имеет значения, то есть инспектор может и не выявить никаких проблем в рамках поставленной перед ним задачи, но покупатель все равно имеет право отказаться от продолжения сделки.

 Факт наличия у покупателя Заключения лицензированного инспектора, подтверждающего существование тех или иных дефектов в доме, тем не менее, имеет очень весомое значение в процессе переговоров с продавцом, поскольку отражает не обывательское мнение покупателя о том, каким, по его мнению, должно быть нормальное состояние выявленного дефектного элемента, а профессиональное мнение инспектора, которое продавцу намного тяжелее игнорировать. Поэтому в случае, когда покупатель не сомневается в своем выборе дома и желает закрыть сделку, приобретя его, он должен продуманно отнестись к формированию своей переговорной позиции относительно обнаруженных дефектов дома, чтобы убедить продавца либо в их устранении за его счет, либо в снижении покупной цены дома, либо в компенсации покупателю затрат на их самостоятельное устранение уже после закрытия сделки.

Правильная оценка результатов инспекций дома – искусство, знаниями о котором профессиональный риелтор должен делиться со своим клиентом. Ведь с психологической точки зрения любые дефекты дома для покупателя представляются абсолютно неприемлемыми, поскольку он тратит на его покупку значительные собственные и заемные средства. Поэтому подготовка покупателя к потенциально списку таких проблем с домом – обязательная и неотъемлемая процедура.

Сюда входит не только разъяснение наиболее часто встречающихся дефектов в домах, но и способы устранения этих проблем, а также все тонкости переговорного процесса с продавцом, которому список с ними адресуется в первую очередь.

Покупателю должна быть в полной мере разъяснена разница существенных и косметических недостатков, а также практика предъявления и согласования с продавцом тех или иных из них. Также следует помнить, что по закону при покупке дома покупатель обязан за свой счет выяснить о доме все, что считает для себя важным. Поэтому в процессе поступления искомой информации о доме покупатель несет расходы, которые ему не будут компенсированы в случае его отказа от покупки дома. То есть такие затраты являются своего рода сдерживающим фактором для покупателя от скоропалительного и не до конца обдуманного решения отказаться от дома, испугавшись выявленных дефектов, или при появлении во время Инспекционного периода на рынке другого, с виду более интересного дома. В зависимости от сложности и объема инспекций, размера дома и некоторых других факторов такие безвозвратные расходы могут в среднем составить $500 и выше.

Объем и качество работы риелтора с покупателем над правильным понимаем недостатков дома напрямую зависит от профессионализма риелтора, его опыта, знаний и навыков, а потому то, насколько плавно или болезненно пройдет весь процесс покупки дома, напрямую связано с подходом к подбору риелтора, который покупатель применил в начале этого пути. Поэтому покупателю следует отдавать полный отчет возможным неблагоприятным последствиям привлечения к покупке своего дома риелторов–друзей, родственников или тех, кому просто хочется сделать приятное одолжение.

Помните, что хирург старается не оперировать близких ему людей, чтобы не дрогнула рука. Так и при покупке дома дружественность или родственность могут выйти вам боком, когда вы не сможете требовать от своего знакомого риелтора надлежащего выполнения им его обязанностей, или он/она в свою очередь отнесется к выполнению своих обязанностей спустя рукава, полагая, что вы не захотите портить с ним/ней дружественные отношения.

К одному из наиболее распространенных заблуждений относительно инспекторов дома относится то, что «инспектор не пропустит тот или иной недостаток, а потому я не смогу купить этот дом». Здесь необходимо разъяснить, что в обязанности инспектора входит не воспрепятствование вам в покупке дома, а выявление имеющихся в нем дефектов, чтобы вы имели наиболее полную информацию о его состоянии. Поэтому, зачастую, окончательное решение – покупать в итоге такой дом или нет – остается за вами. Однако, кроме вашего субъективного отношения к выявленным дефектам добавляются еще и требования банка, которые в общей своей массе сводятся к тому, чтобы в доме не было существенных недостатков, делающих его нежилым. Ведь банк обеспокоен в сохранении стоимости покупаемого дома, поскольку он будет находиться в залоге у него впредь до погашения вами кредита.

Так, на практике, банк скорее всего откажется финансировать покупку дома с протекающей и/или изношенной крышей, интенсивной плесенью на чердаке, стоячей водой в подполе/подвале, при некоторых очевидных конструктивных дефектах – трещины в фундаменте, кривом поле, неработающих отопительных приборах и некоторых других недостатках.

Однако, следует отметить, что даже при наличии подобного рода существенных дефектов можно подобрать соответствующий финансовый продукт – например, так называемый rehabilitation loan, который будет включать в себя не только финансирование покупки дома, но и устранение таких недостатков силами лицензированного контрактора в сжатые сроки, как правило, 30-60 дней.

Не забывайте, что Ваш риелтор – это тот самый профессионал, который должен уверенно вести Вас по ходу процесса покупки от начала и до конца, отвечать на все Ваши вопросы, а порой и предвосхищать их. Ваша уверенность в своем риелторе – залог хорошей командной работы и положительного результата. Принимайте решения вовремя, поступайте экономически грамотно, работайте только с профессионалами!!!

Всем удачи! И приятных продаж и покупок!